了解如何找到能夠按時做好工作的房屋建築商對於您的成功至關重要。優秀的建築商並不便宜，但他們會指導您完成整個過程，從查看項目的圖紙和規格（稱為“招標文件”）到為您提供詳細的報價以及施工計劃和計劃。如果您不進行任何進一步的更改，則建築商應在商定的時間範圍內完成專案並保持在預算範圍內。
使用我們的指南為您的專案找到最好的建築商，以確保您為公平的工作支付公平的價格，無論您是或改造你的整個家。
建造者的角色是什麼？
建築承包商是專業的專案經理和企業主，範圍從單人作業到中小型企業。他們了解施工過程和建築業，以及如何透過協調勞動力和材料、工廠、工具、設備以及考慮其他因素（例如惡劣天氣）來使專案按計劃進行。他們有遵守建築法規的法律義務，並對您負有註意義務。
根據公司的規模，他們可能擁有固定員工、管理團隊、負責定價工作的工料測量員以及負責採購的合約管理員。每個人都希望他們的專案能夠快速、便宜且高標準地完成，但你只能真正實現三者中的二者。規模較大的企業可能會因員工水準而提高效率，但由於管理費用而成本更高。較小的操作可能需要更長的時間來完成您的項目，但在價格上可能更具競爭力。
建商要花多少錢？
承包商將計算翻新或擴建專案的勞動力和材料成本，加上通常分包的電氣和管道等專業技術，以及前期費用（場地設置成本、福利設施、鷹架、許可證和權限）。他們會根據自己的管理時間收取一定的費用，再加上一定的利潤，通常佔總成本的 15% 到 20%。
此外，建築商的成本可能會因經濟原因而波動，如果材料因供應而受到限制，那麼這些成本就會增加，從而提高您的整體專案成本。
如何找到當地優秀的建築商？
要為您的專案獲得三到四個報價，您需要聯繫大約十幾家公司。尋找建築商的常見方法包括：
- 個人推薦；
- 專業顧問的推薦； （建築師、結構工程師）；
- 網路查詢及本地論壇；
- 工業貿易團體和行業協會；
- 社群媒體（尋求建築團體或進行翻修的帳戶的建議）；
- 本地廣告；
- 在其他網站尋找主機板。
推薦是尋找可靠建造商的最佳途徑。大多數小公司依靠自己的聲譽並努力維護它。請注意，優秀的建造者可能會非常忙碌並且需要大量關注。對明天就可以開始施工的建築商持懷疑態度。需求量大的優秀建築商通常會積壓他們承諾的工作，因此，儘管等待可能會令人沮喪，但不要僅僅因為某人需要等待建築商而試圖去找他們擁有空閒位置是一個積極的信號，表明他們有穩定的工作流程。
尋找建築商的另一個好方法是接觸在您所在地區開展工作的建築商。如果建築工地旁邊有一個帶有電話號碼或網址的廣告牌，這是有希望的，因為至少，這意味著建築商善於溝通並且對新工作持開放態度。更好的是，在您直接聯繫建築商之前，先接近當前的客戶，詢問他們對迄今為止的工作的看法，您甚至可以環顧現場，以了解建築工作。這可能看起來具有侵略性，但大多數人都非常樂意炫耀他們的房屋和建築。如果他們對建築商感到滿意，他們會想大聲疾呼，如果他們有疑慮，他們會想讓你知道。
一些建築商也可能在當地報紙上張貼廣告：請務必注意這些廣告並上網查看，因為您可能會遇到尚未上線的當地寶石。
您也可以查看社群媒體並尋找正在您所在地區進行翻修的當地建築帳戶或翻修帳戶（透過流行的建築標籤或使用您當地的地理名稱或郵遞區號搜尋翻修）。這將允許您向個人詢問反饋和成本比較。您還可以更密切地追蹤整個旅程，更好地了解構建的進展。
無論您透過哪條路線尋找建造者，都不應跳過面對面的交談。因為親自見面將幫助您更好地了解他們作為一個個體。旨在拜訪一兩個當前或最近完成的客戶，因為追逐參考資料將使您相信他們已經成功完成了其他工作。
向潛在建築商詢問什麼
第 1 步 – 背景研究
在會面之前，您可以透過提出以下要求來節省時間：
- 地址和聯絡方式；
- 他們以前做過的工作類型；
- 以前的客戶/供應商的參考資料；
- 任何行業協會的會員資格
- 公司資訊
另外，上網查一下使用公司大樓調查他們的公司背景；他們是否擁有註冊企業（所有信譽良好的建築商都應該擁有註冊公司）並且他們是否擁有已解散的其他企業？如果他們解散了許多公司，那麼這可能是一個危險信號，表明他們正在折疊業務以獲取客戶的資金（這是因為客戶無法從解散的業務中收回財務）。
步驟 2 – 安排會面
確保他們：
- 了解工作內容；
- 以前從事過類似的工作；如果他們沒有，至少他們周圍有一個你見過的經驗豐富的團隊；
- 對所需的工作充滿信心；
- 能和你相處融洽；
- 當您需要它們啟動時可用。
第 3 步 – 詢問估價
您提供的資訊越多，報價就越準確，因此請確保您提供：
- 一套平面圖和施工圖，包括結構計算，以便建築商計算所需的材料；
- 所有材料、飾面、固定裝置和配件的完整規範；
- 您打算使用的任何合約的副本或審查其合約的請求；
- 您希望如何制定報價的詳細信息，包括臨時金額（未經調查就無法準確定價的項目，例如地基工程）和主要成本金額（針對尚未選擇的任何項目）的任何津貼。
這將使您更輕鬆地嘗試和比較您收到的報價。通常情況下，你會因為要求這麼多細節而被拒絕，但這是因為需要時間和精力來齊心協力。不要被勸阻，堅持把這個故障搞清楚；您不想在沒有真正明確包含哪些內容和不包含哪些內容的情況下開始裝修，因為您可能會因為您認為自己已經支付的額外工作而受到傷害，增加在此過程中。
步驟 4 – 檢查參考資料
詢問建築商以前的客戶：
- 他們喜歡和什麼人一起工作？
- 他們的工作是否達到了令人滿意的標準？
- 有什麼問題被克服了嗎？
- 該專案是否按時、按預算完成？
- 它們整潔、整潔且相當安靜嗎？
- 他們會再次使用它們嗎？
理想情況下，去看看以前的工作並面對面地見到客戶。此外，請聯絡承包商的所有險保險公司並確保他們有足夠的保險。
為您的專案找到合適的商人並不令人畏懼，透過適當的研究和花時間檢查商人的聲譽，您可以對自己的選擇充滿信心。首先在 TrustMark 等網站上搜尋公司，已檢查的貿易、評級人員和值得信賴的交易者，哪個？或特定貿易類型的認證機構，例如建築商的 fmb.org.uk。只需使用您的郵遞區號並列出符合您標準的候選名單即可。
產業協會重要嗎？
許多承包商都是貿易團體或行會的成員，可以透過這些組織取得聯繫。會員資格賦予承包商一定程度的可信度，因為它通常需要信用和品質控制檢查。其中一些，例如建築大師聯合會，提供保險擔保、標準合約和爭議仲裁程序。主要組織有：
- 建築大師聯合會 (FMB)：FMB 是最大的建築業貿易機構，代表超過 13,000 家經過審查的中小型建築商。它有一套行為準則，並且提供一項服務，使其會員能夠滿足您的需求。
- 信任標誌：這項政府措施旨在幫助公眾找到可靠的承包商和商人。它有一個審查程序，並向那些符合政府認可標準的企業授予信任標誌。尋找本地成員。
- 全國建築商聯合會 (NFB)：NFB 代表大約 2,000 家中小型承包商，並制定了行為準則和仲裁程序。您可以按地點和專業在線搜索。
- 蘇格蘭大廈：Scottish Building 是一個由 19 個具有一系列專業知識的獨立貿易機構組成的傘式組織，它提供線上服務來幫助房主與當地承包商進行配對。
- 工匠大師公會 (GMC)：GMC 是一個代表許多不同行業的行業協會。會員被要求遵守行為準則，行會提供爭議解決服務。尋找各種當地工匠。
但請注意，儘管這些組織提供保護和仲裁，但這並不總是一個快速解決方案。例如，如果建築商在 FMB 註冊，那麼您需要願意接受原始承包商回來完成工作；這在實踐中可能意味著，如果您的裝修完成了一半，並且您因與建築商發生衝突而要進行仲裁，那麼您必須在調解期間暫停工作並與半成品房屋一起居住，然後才知道無論案件是否對您有利，建築商都會被要求完成工程。
（圖片來源：Will Pryce/Arcaid Images）
尋找建築商的最佳網站是什麼？
尋找建築商網站試圖將您的需求與當地行業相匹配，在建築商的清單、主導或即將簽訂合約的工作中向建築商收取費用。有些網站會檢查資格、保險和客戶推薦；其他人則向任何願意為您的詳細資訊付費的人提供線索。服務包括檢查atrade.com,我的建造者網站和Ratedpeople.com。
我可以避免繳增值稅嗎？
如果您打算在裝修工程中享有增值稅優惠，例如空置兩年或兩年以上的住宅可享折扣，那麼您的承包商必須進行增值稅登記。
大多數裝修工程以 20% 的標準稅率繳納增值稅；但是，如果您使用的任何分包商未註冊增值稅，則他們不得向其人工收取增值稅，這可以為您節省資金。確保分包商知道他們所做的工作有資格獲得特許權，以便收取適當的費用。
如果您正在建造新房屋、將房產改建為住宅、為慈善目的建造房產或建造非營利公共住宅，那麼您可以申請建築材料和服務的增值稅退稅。這被稱為“DIY 房屋建築商”計劃。必須滿足某些標準，您可以在政府網站。
最便宜的報價是最好的嗎？
嘗試為您的專案取得至少三個不同的報價。一旦你分析了它們並選擇了一兩個看起來現實的，你就可以嘗試在其中一個比其他人收費更高的領域進行談判。
對那些看起來好得令人難以置信的引言保持謹慎總是明智的——它們通常都是如此。如果單一報價低得多，則很可能存在遺漏，或者承包商可能計劃在獲得合約後通過利用規範和招標文件中的漏洞來彌補差額，或者通過對以後的變更收取過高的費用來彌補差額。合約.如果您的報價確實低得多，並且您決定選擇該建築商，那麼更重要的是您要進行我們在本文中提到的所有檢查，例如合約和會見以前的客戶；明智的做法是與以前的客戶核實一下他們是否也有類似的低報價，以便讓他們放心，他們不會低估報價，併計劃在構建過程中帶著你的一些困難離開現場。
我需要合約嗎？
簽訂書面合約非常重要，並且招標文件中應包含一份副本，以便建築商了解他們報價所依據的條款和條件。
如果你是或其他類型的專案經理，他們將協助尋找和任命建築商，然後管理合同，他們可能會希望使用聯合合約法庭（JCT）發布的標準合約之一。指南可在英國Jctltd幫助您選擇合適的產品。一些較大的總承包公司和專家，例如閣樓改建公司，可能有自己的標準合約。如果您直接任命和管理建築商，您將需要不同形式的標準合約。 FMB 制定免費合同，可根據具體項目進行調整。另一種標準合約可在 Contract-pack.com 上下載，下載價格為 14.99 英鎊。如果您的專案位於蘇格蘭，請確保使用適合蘇格蘭法律的合約。
重要的是要記住，如果您沒有合同，那麼您也不會受到至少上述一些行業協會的保護。
主要成本合約怎麼樣？
與承包商合作的另一種方式是所謂的「成本加成」或「開卷」基礎，即承包商按成本收取人工、材料和設備費用，然後加上商定的加價，通常為 15- 20%，用於管理專案。
這是一種透明的工作方式，但確實依賴信任：特別是您必須相信承包商及其團隊能夠高效工作，不會拖延工作並增加勞動力成本，並且只對現場使用的材料收費。
如何比較報價？
這可能很困難，因為：
- 承包商可能會根據他們的繁忙程度改變他們的加價；
- 他們可能會以不同的方式為臨時成本和主要成本進行準備；
- 勞動力費率可能會根據企業規模（例如增值稅或黑色經濟）而有所不同；
- 規模較大的公司的管理費用會更高；
- 一些承包商降低價格，然後利用漏洞收取“額外費用”，從而提高了最終價格；
- 承包商可以使用工料測量師，他們將依賴標準測量費率（平均勞動力和材料價格），而其他人則根據本能或每平方米的平均成本確定價格；
- 他們可能對計劃、規格和數量有不同的解釋；
- 承包商可能會包含排除條款或其他特殊條件；
- 他們可能會以不同的方式處理合約變更（您改變主意）的「額外費用」；
- 如果一些承包商都是由同一位建築師推薦，或者與同一位工料測量師合作，那麼一些承包商可能會一起工作，從而在過程中產生偏差；
- 他們的報價中可能會或可能不會包含保險支持的擔保。
因此，在同類基礎上比較報價是很棘手的，因此更重要的是確保您向所有人提供相同的信息，以便他們對相同的工作進行報價，並確保您收到詳細的逐行細分成本清楚地概述了包含哪些內容以及不包含哪些內容。
如果您成為流氓交易者的受害者該怎麼辦
「如果你懷疑你僱用的技工沒有達到約定的條件，他們的工作沒有達到足夠高的標準，或者他們沒有出現在現場，你應該做的第一件事就是嘗試與Trustmark 的西蒙·艾爾斯( Simon Ayers) 表示： “問題可能歸結為溝通不暢，因此保持對話繼續是確保任何疑問或擔憂得到傳達的關鍵。”
但是，如果您嘗試過此方法但失敗了，下一步就是向第三方尋求協助，例如監管機構、貿易標準或消費者監察員。如果您透過監管機構找到商人，或者他們是此類組織的一部分，他們應該有一個適當的系統來處理爭議並為您提供處理情況的支持，或代表您與公司聯絡透過替代性爭議解決流程。
最好的結果通常來自於在工作開始之前就已經制定了明確概要的項目，因為各方都知道誰負責什麼，任何差異都可以被視為違反協議。西蒙·艾爾斯（Simon Ayers）解釋說：“交易商和房主都必須遵守合約中約定的部分，包括定期付款和分階段檢查，以確保工程達到適當的質量，這一點至關重要。” “合同具有法律約束力，沒有合同，這只是一個人針對另一個人的言論，讓你處於潛在的弱勢地位。”不幸的是，如果沒有起草合同，您可能會發現很難找到解決方案，從而冒著經濟損失和個人痛苦的風險。
Rated People 的 Tim Roe 對此表示同意：「如果您透過一份良好、清晰且商定的簡介和合約（最簡單的形式甚至可以是電子郵件交換）正確管理了您的項目，那麼您就會受到保護。還要記住以專業的方式處理訴訟，因為在出現問題時保持事實和冷靜對於快速解決問題至關重要。羅伊說：“當金錢和家庭改造的結果面臨風險時，脾氣很容易暴漲，但這可能會阻礙解決過程。”
積極主動並儘早解決問題，在您嘗試先與商人溝通但沒有成功後，盡快將問題上報給相關機構。監管組織、貿易標準或消費者監察員的裁決可能具有約束力，因此一旦裁決作出，案件將結案，除非您將其訴諸法庭作為最後手段，而這可能會花費高昂的代價。
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